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关于《关于加强市区住宅小区综合管理的实施意见(送审稿)》的意见征集

征集日期:[ 2016-07-14 ][ 2016-07-24 ]状态: 已过期

住宅小区是市民群众生活的基本场所,是城市管理的基础单元,也是社会治理的重要领域。根据《黄冈市物业管理实施细则》和黄冈市人民政府办公室《关于加强市区居民小区物业管理工作方案》(黄政办发〔2015〕35号)精神,现就加强我市市区住宅小区综合管理,提出如下实施意见。

  一、街道办事处、乡镇人民政府对住宅小区综合管理负总责

  (一)街道办事处、乡镇人民政府要将住宅小区综合管理纳入社区建设管理体系,明确分管领导、责任单位,落实人员和经费;要建立联席会议制度,定期召集相关职能部门、专营单位研判解决小区管理突出问题,形成协调机制,强化协同配合,实现管理全覆盖。街道党工委要将住宅小区和物业服务企业的党建工作作为基层党组织建设的重要内容来抓好抓实。

  (二)街道办事处、乡镇人民政府负责业主大会和业主委员会组建、换届选举及其日常活动的指导、监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调处小区管理中的矛盾纠纷;负责对社区居委会、业主委员会落实住宅小区管理工作进行指导、监督;督促物业服务企业按照合同约定提供服务;落实对物业服务企业“弃管”小区的临时托管。

  (三)街道办事处、乡镇人民政府要充分运用社区网格化管理平台,整合物业管理、城管执法的信息和资源,发挥及时发现、快速处置、全程监督等综合管理优势,联动并督促相关职能部门落实行政监管和执法责任,解决小区综合管理中的实际问题。

  二、社区党组织和居委会指导和监督业主委员会的组建和运行

  (一)社区党组织和居委会要组织业主做好业主大会、业主委员会的组建和换届选举工作。对符合条件的小区,要及时制定业主大会筹备方案和业主委员会选举方案,依法按程序成立业主大会,选举业主委员会。业主委员会任期届满的,要及时督促换届。对暂未成立业主委员会或到期未换届的,由社区居委会代行业主委员会相关职责。

  (二)规范业主委员会的选举程序,社区党组织要把好候选人推荐提名和资格考察关,鼓励和引导公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选。小区与社区范围重合的,可试行社区居委会和业主委员会合二为一。全面推进交叉任职,通过民主程序,把社区党组织书记推选为本社区小区业主委员会主任,社区党组织书记不是本社区小区业主的,把社区“两委”成员推选为本社区小区业主委员会主任。

  (三)加强对业主委员会日常运行的监管,指导业主委员会建立健全工作制度,依法开展活动。落实街道、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”服务机制,在业主委员会和物业服务企业建立党组织,通过党建引领,推进共建共治和业主自治。

  三、业主委员会依法履职完善自我管理

  (一)业主委员会要自觉接受街道、社区“两委” 的指导和监督,建立健全民主选举、民主管理、民主决策、民主监督工作机制,依法履行职责;召开业主大会和作出决定前,应当告知社区居委会并听取建议;按照业主大会决议,公开、公平、公正选聘物业服务企业,代表业主与选定物业服务企业签订物业服务合同;督促物业服务企业编制小区维修、更新、改造方案,依法按程序申请专项维修资金,发生危及房屋使用安全等紧急情况时,及时按照应急程序处置,并对维修工程和资金使用情况进行监督。

  (二)业主委员会要监督物业服务企业按照合同提供服务,及时向物业公司主管部门报告物业服务情况;及时了解、收集业主的意见和建议,调解业主之间因物业使用产生的矛盾纠纷,劝阻、制止业主的违法违规行为;定期召开业主大会,公开业主大会决定和物业服务企业选聘、专项维修资金使用、续筹、公共收益收支等重大事项;通过业主大会表决,确定业主委员会工作经费和成员的适当津贴。

  (三)业主委员会要引导和帮助业主增强自律意识、提高文明素养、遵守管理规约、规范物业使用行为,依约交纳物业管理服务费,积极参与小区共建共治;对业主的不守约、不文明行为,在小区范围内,探索建立通报、曝光等惩戒机制。

  四、房地产管理部门和区级物业管理部门依法加强物业服务市场监管

  (一)健全市场准入制度,督促开发建设单位在新建住宅小区销售之前,依法依规选聘物业服务企业,保障物业服务全覆盖。督促开发建设单位与物业服务企业落实住宅小区承接查验制度。

  (二)整顿、清理、淘汰不符合条件和有重大违法违规行为的物业服务企业。实行物业服务项目经理负责制,督促物业服务企业落实“四公开一监督”制度。加强物业服务质量的监督检查,落实物业服务日常巡查通报制度,督促物业服务企业及时排查、解决服务中存在的问题。实施物业服务等级指导标准,完善以业主评价为主,街道、社区、业主委员会评价为辅的物业服务质量考评体系,每年分区公布排名。建立健全诚信监管体系,完善信用管理平台建设,定期公布物业服务企业诚信记录,促进市场优胜劣汰。

  (三)通过多种形式宣传物业管理政策法规,引导业主树立正确的物业服务消费理念,支持物业服务企业通过合法程序调整收费标准以及依法追缴物业服务费,促进物业管理行业健康发展。

  五、相关职能部门依法履行各自职责

  (一)按照“谁主管、谁负责”的原则,组织、民政、公安、司法、国土、规划、环保、住建、房管、城管、工商、质监、园林等职能部门各司其职,依法履责。

  (二)加强业主委员会组建指导和运行监管。民政部门要进一步完善现代社区治理体系,将业主委员会建设作为基层社会治理的基础性工作,纳入基层民主建设的范畴,着力构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局;要切实加强对街道、社区履行业主委员会组建、换届选举和日常运行中相关工作职责的指导监督,对其履职情况进行考核。组织、民政部门要将业主委员会组建、换届选举与社区“两委”换届选举工作统筹安排、联动部署、协调推进。组织、房地产管理部门和区级物业管理部门要按照各自职责,负责指导业主委员会人选把关、人员培训及配合做好业主委员会组建和运行监管等相关工作。

  (三)落实住宅小区交接验收管理。国土、规划部门要严格落实住宅小区的规划配套;住建部门负责做好住宅小区竣工验收管理和房屋建设质量监管工作;园林部门负责对小区配套绿化建设项目的绿线进行验收核定;其他相关部门和单位要严把电梯、消防、安防、供水供电设施等交付环节关口,杜绝开发建设单位擅自交付使用的行为。探索分区建立房屋质量保修金监管制度,由房地产管理部门和住建部门督促开发建设单位和施工单位依法履行保修责任。

  (四)落实行政执法进住宅小区。综治部门负责牵头组织小区整治工作;教育部门负责取缔住宅小区内违规开办培训班、培优班等行为;公安部门要加强住宅小区治安管理,指导、落实安全防范和消防工作,加强流动人口管理,规范宠物管理,协调处理严重影响住宅小区管理秩序的行为;司法行政部门要指导街道、社区建立健全人民调解组织和工作机制,加强住宅小区矛盾纠纷的疏导、调解;城管部门负责查处住宅小区违法建设、毁绿、种菜和养殖家禽、噪声油烟扰民、占道经营、“穿墙打洞”、“挖地三尺”等行为;住建部门负责查处住宅小区竣工验收管理和房屋建设质量的违规行为;房管部门和区级物业管理部门负责查处危及房屋结构安全、违规租赁住房的行为,督促物业服务企业履行巡查、劝阻、报告等职责;工商部门负责住宅小区内无照经营治理工作;质监部门要加强对电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备的安全监管。

  六、加强老旧住宅区整治和历史遗留问题处理

  (一)按照“边整治改造、边规范管理”的原则,对老旧住宅区进行调查摸底,编制整治计划,确定改造范围,明确改造标准,实施有序改造和整治。整治工作完成后,对规模较大、硬件条件较好、具备物业服务条件的老旧住宅区,及时组建业主委员会,实行市场化物业服务;对规模较小、硬件条件较差的老旧住宅区,由街道办事处、社区居委会组织开展居民自治管理,提供清扫保洁、秩序维护、设施设备运行等基本服务。

  (二)按照“全面排查、逐步消化”的原则,制定工作计划,采取有效措施,逐步解决老旧住宅区开发建设历史遗留问题。老旧住宅区整治和开发建设遗留问题处理资金及后续管理补贴资金,可采取市场运作,市、区两级财政根据小区状况酌情补助、相关部门专项资金支持、社会单位自愿捐助、受益业主(居民)合理承担的原则分担,其中可以纳入城市棚区改造,要按照相关政策筹措资金。

  七、切实加强组织领导和法治保障

  (一)加强住宅小区综合管理既是复杂的系统工程,更是关系人民群众切身利益的民生工程。各区级政府、各部门要高度重视,加强领导,落实责任,研究措施,扎实推进。

  (二)各区要按照“属地综合管理、政府职能落地、市场监管到位、业主自治落实”的原则,全面加强住宅小区综合管理工作的组织领导,研究制定住宅小区管理的政策措施,及时协调解决重点难点问题,强化监督考核。建立健全党委领导、政府负责、部门履职、街道统一管理、社会力量有效承接、社区居民有序参与的工作体制和运行机制,保障人民群众安居乐业,促进社会和谐稳定。

  (三)修订《黄冈市物业管理实施细则》,提升物业管理法治化水平。引导建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制。创建特殊困难家庭物业服务费补助制度,完善物业服务项目等级评定标准制度。探索建立物业服务企业信用信息登记和业主违法违规信用信息登记制度,逐步将企业违法违规不良行为和业主恶意拒交物业服务费、违法建设等不良行为纳入个人征信体系。

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